深圳指导价害死人（如何看待深圳发布二手房指导价）

本文目录

• 如何看待深圳发布二手房指导价
• 深圳严查中介挂牌超参考价，市场画风大变！从业主和购房者角度怎么看
• 二手房指导价“名存实亡”，为何多地已取消或放松这项政策
• 深圳学区房惊魂48小时:业主连夜降价，有买家欲弃200万元定金毁约
• 深圳二手房指导价影响大吗

如何看待深圳发布二手房指导价

最直接的影响是以后买二手房的首付成本将大大增加，变相将首付提升至5成左右，短期内二手房成交量肯定暴跌，市场迅速降温。还想等着年后小阳春的业主，可以洗洗睡了。整体上还是利好刚需的，没必要老是执念于西部那些网红盘，可以多看看新盘东部价差没那么大的二手房。但没有利润空间还会有这么多刚需吗？

据我看到的，绝大部分在深圳买房的，主要还是冲着利润空间去的，纯自住的你压根找不到几个。不然这两年楼市这么火爆，东部那些不涨的楼盘有人买吗？大量堆着卖不出去的公寓有人买吗？没有好学位的老旧楼盘有人买吗？去年楼市这么火爆，租金反而在下跌，这说明住房需求压根没这么高。前两年市场不火的时候，即便宝中很多二手房都得降价卖，那个时候咋就没发现这么缺房呢？

归根结底还是有涨幅空间，买房的基本都是买涨不买跌。现在深圳的商品房已经基本商品化，脱离市场价值太多只要有涨幅空间，管你均价10万15万只要有利润空间就会持续加码反复堆积泡沫。所以涨幅才是关键，把利润空间控制住，自然也就消灭一大堆刚需。没买房的完全不用着急，这个大招如果严格执行下去，二手房肯定是要横盘乃至轻微下跌的对于深圳的房价来说，横盘实际上就是下跌。年后或许还会有一些撑不住的笋盘陆续放出来，建议多看看新房二手房真没必要再去高位当这个接盘侠。

作为有房的深圳人，我也是衷心希望房价能够控制下来，长久这么下去除了利好那些外地炒房客外，伤害的永远是想扎根深圳的买房人，毕竟以后大家都是要换房的。彼此把价格抬上去，其实就是在互相伤害，高房价只会增加负担降低生活品质。

深圳严查中介挂牌超参考价，市场画风大变！从业主和购房者角度怎么看

这个问题比较复杂，从业主的角度看当然是一件好事了，但是对于一些想要卖房子的业主来说，可能就会比较麻烦，因为他们的房子很难卖出一个高价，从购房者的角度来看，这个事情就非常好，因为很多人可以买到自己心仪的价格，同时也可以有更多选择。

一直以来很多人都非常关心房价，因为房价是一个关乎到每个人的民生问题，当房价的价格过高的时候，很多人都会望而却步，当房价做出相应调控的时候，很多人都摩拳擦掌，这个时候看自己是否有经济能力去购买。房价从之前到现在已经涨了特别多了，很多地区也出台了相应的房价调控政策，在这些政策出台以后，可以说是有人欢喜有人忧，因为有些购房者可以买到更实惠的房子，而有些业主则会损失一些利益。

深圳严查中介挂牌超过参考价。

这个要首先说到深圳的关于二手房的指导价政策，在这个政策里面，我们可以看到深圳的很多片区的房子都有一个市场参考价，任何中介和个人不能以超过二手房参考价的价格卖出。这个调控政策也可以说的上是史上最严格的房价调控政策，当这个政策出台以后，深圳的所有片区的房价全部出现了下跌的情况，龙华新区甚至出现了下跌8个点的情况，让人觉得非常夸张。

从业主的角度怎么看这个问题？

首先我们要这样想，在深圳这样的地方，如果想要卖房子的人，基本上是没有什么正常业主的，这些人基本上都是一些炒房客，所以这些业主的角度来看的话，我觉得他们会很心疼，因为他们的房子卖不了好价格了，但是我觉得他们活该，也可以说是自作自受，因为他们本来就不属于投机主义者，也正是因为他们的存在才能够让房价被炒得这么高。

从购房者的角度这么看？

从购房者的角度来看的话，这是一个非常好的事情，因为很多地区的房子都会出现大幅下跌的情况，所以购房者可以买到更加便宜的房子，但是房子本来就是用来住的，不是用来炒的，这一点是亘古不变的一个道理，所以这些房价的调控政策对二手房的购房者来说，是一个非常好的事情。相信随着这些房价调控政策的出台，那些动机不好的投机主义者也会望而却步。

二手房指导价“名存实亡”，为何多地已取消或放松这项政策

因为这个措施的主要作用是遏制当地的房地产市场，在很多城市的房地产行情相对比较差的情况下，很多城市不仅不会推出二手房制造价格，而会全面放开限购与限售的要求。

从某种程度上来说，因为我们国内的房地产行情的变化速度比较快，所以很多城市的房地产措施的出台也比较频繁。如果一个人不经常关注房地产行情的话，我们就会发现很多地方的房地产行情已经出现了翻天覆地的变化。在此之前，很多城市会推出二手房指导价，并且主动推出限购与销售的措施。在此之后，几乎没有哪个城市会继续执行二手房指导价了，很多城市甚至已经全面放开了二手房的购买门槛，同时也降低了二手房的住房贷款的首付比例。

取消二手房指导价基本上是必然趋势。

之所以这样说，主要是因为二手房指导价的存在意义是为了遏制当地的房地产市场，很多城市非但不需要遏制当地的房地产市场，反而需要进一步振兴当地的房地产市场。在这个逻辑之下，很多城市会相继取消二手房的指导价，更会推出更多的鼓励大家买房的措施。

很多城市也会全面放开购买房产的门槛。

除了二手房之外，很多城市不仅会降低二手房的购买门槛，同时也会多去鼓励居民购买一手房。之所以也会存有这种情况，主要是因为很多地方的房地产行情基本上已经到了有价无市的程度，很多城市的房价也难以维持下去。如果房价不能维持下去的话，房价暴跌的行情可能会导致一系列的金融危机出现。
 

总的来说，如果想要有效控制房地产泡沫和房地产行情的话，全面放开二手房指导价是每个城市必须做的措施。

深圳学区房惊魂48小时:业主连夜降价，有买家欲弃200万元定金毁约

学区房退烧已成定局。在北京西城区全面实施多校划片破除了学区房信仰之后，深圳也将迎来大动作，拟立法推行大学区招生。

消息一出，市场迅速反应，48小时内，深圳学区房剧震。

8月1日，深圳市官方权威平台深圳发文表示《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称《草案》）在深圳市人大常委会网站公开征求意见。针对各界关注的教育公平问题，《草案》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。

图源：视觉中国

“我7月底看中香蜜湖的学位房并下了200万元定金，加上税费、中介费等各方面费用总购房成本超过2000万元。”8月1日晚，深圳换房客张小玲（化名）对时代周报记者表示，深圳拟立法推行大学区后，她的第一反应就是应该放弃200万元定金退房。

在张小玲看来，如果深圳推行大学区，原先定下的房源价值将大打折扣。相较于承受房屋跌价的损失，及时止损更理智。目前细则未明，张小玲仍在观望，但天秤已有所倾斜。

买家仍在观望时，已有卖家果断割肉，抢先降价。其中，深圳学区房“顶配”百花片区反应最为热烈。

8月3日，百花片区房产经纪人黄思燕（化名）告诉时代周报记者，学区房新政消息出来后，已有多名学区房业主调价，幅度均以百万元起步。多名业主对该中介表示，只要买家诚心想买，价格可谈。

“长安花园去年成交在1400多万元，现在1300多万元就可以买到。”黄思燕表示，目前百花片区业主心态分化，在高位买进学区房的业主最焦虑，但因成本高，降价幅度小。早期买入房产且学位已用过的业主降价幅度大，只要买家决策时间短，谈价空间颇大。

8月3日，中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受时代周报记者采访时表示，《草案》将对义务教育中长期存在的不合理现象和学区房炒作之风形成巨大冲击，广大市民在义务教育和住房上的压力会得到非常大的缓解。原来买学区房后百分之百可以上名校，现在大学区制度下只有上名校的概率，而不能确保上学。因此，原有的学区房价值必将大打折扣，房价出现显著下跌将是大概率事件。

图源：视觉中国

买卖双方深度博弈

作为深圳学区房的天花板，百花片区以教育资源集中著称。以带有双实验学位（深圳实验小学和实验中学）的国城花园为例，该小区已有超30年房龄，但由于名校学位加持，国城花园成交单价曾超过30万元/平方米。

当政策转向时，深圳顶级学区房片区最为敏感，价格变动也最明显。

8月3日上午，百花片区的长城大厦法拍房因无人报价流拍。该房源建筑面积为104.7平方米，起拍价为1084万元，单价约10.4万元/平方米。在阿里拍卖网上，该房源共有181人设置了拍卖提醒，引起近5000人围观。

同日，一名深圳房产从业人士告诉时代周报记者，今年受二手房指导价影响，百花片区成交量低迷，成交的房源主要通过法拍途径。由于法拍房价格更低，买家购买后空间较大，因此投资热度相较于普通住宅更高。但此次长城大厦的拍卖时间在《草案》发布之后，买家都在观望政策走势，不敢贸然买进。

尽管《草案》仍在征集意见阶段，具体细则尚未出台，但持有学区房的业主或有意入手学区房的购房者已开始观望。他们一面担心学区房的价值一夜归零，另一面又忧虑政策未来是否还会调整，市场买卖双方进入深度博弈期。

林妍（化名）曾一度视为珍宝的罗湖学位房，如今变成了烫手山芋。2018年8月，林妍以总价160万元买入罗湖学区房，单价为7.27万元/平方米。2020年深圳楼市最火的时候，该小区同户型的房源报价一度高达400万元，涨幅高达150%。

8月2日，林妍从罗湖房产经纪人处获悉，她所在的小区已有业主先行降价，同小区同户型的房源挂牌价仅为270万元，较最高点下跌超百万元。

学区房仍将存在

如何破解当前的“择校热”，给学位房降温，是义务教育阶段社会最关注的问题之一。《草案》提出，深圳将推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

事实上，早在2015年，深圳市教育局便提出各区要积极探索学区制招生。至今，罗湖、福田、龙华、宝安、坪山、龙华等6区均试行大学区。

大学区意味着家长可以不受地段限制，申请大学区内的任意一所或多所学校。一个小区对应多所学校，房产不再直接挂钩某所学校。同一套学区房，可能分到名校，也可能分到普通学校。

多名业内人士认为，深圳推行大学区或改变市场格局，减少不同产品之间的价格差距。

8月3日，Q房网罗湖东区片区董事孟中振告诉时代周报记者，以前买家热衷于购买学区房，导致普通住宅价值被低估。过去买家在购买学区房时都是为买学位，忽视居住价值。未来学区房降温，买家可以有更多选择，购买相对宜居的资产。

孟中振表示，此前深圳部分区域已推行大学区制，主要针对新建学校试点，但各区政策和解释不一，没有统一标准。未来深圳全域推行大学区制，短期内将冲击学区房价格。但大学区制仍会以就近入学为原则，长期影响仍需待细则落地后再评判。

《草案》发布后，不少网友认为未来深圳将没有名校概念，学区房将从此消失。

对此，宋丁持不同观点。宋丁认为，大学区下教育资源的差别仍存在，有名校的大学区仍然会受到更多关注，为争取进入名校的机率，家长仍然要在大学区里面购买房子。在这个意义上说，有名校的大学区里的房子仍然有学区房的血统，仍会受到更多人的关注，因此，名校大学区的房价仍然可能高于普通大学区。但是，未来不会出现过去的学区房炒作现象，房价变化会趋向合理，学区房价格将和市场上其它房源更接近。

深圳二手房指导价影响大吗

发布二手住房成交参考价格有利于引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。

银行表示还未收到调整评估标准的通知，但不排除接下来按照政策执行。不少有置业计划的购房者选择持币观望。

有市场人士在新政出来后，以网红盘华润城润府为例，称该楼盘的实际成交价已经达到18万/㎡左右，而深圳住建局对该楼盘一期、二期、三期的二手房指导价均为13.2万/㎡。更有部分业主在看到新政后质疑，“（主管部门）制定的楼盘指导价格脱离市场实际”。

对于市场上的质疑，有接近深圳住建局的不愿具名人士表示，参考价是以近一年的网签价为基础，并通过调查实际成交，银行放款等综合测定。“并不是像外界所说的那样，住建局的二手房成交参考价还停留在2019年的价格水平。其中，有六成左右的楼盘参考价基本上与网签价一致。”

发布二手房参考价原因

对于一线城市来说，房地产调控必然要做到全覆盖。

眼下，新房市场调控通过土地出让，备案预售等方式，实现了住房供应量和住房价格的双控，这没有问题。

而二手房市场，官方能做的很有限，房东卖不卖房子，全由自己说了算，至于价格，则是民间自发形成的，也会参考同小区的网签价格，但这种参考具有相当的脆弱性。

一线城市中，深圳的二手房市场形势最为严峻，归根结底还是因为供需矛盾太突出了。直接给二手房定价，并没有法律依据，以往遇到房东跳涨，最多也就是要求中介不帮他卖房子了。

现在，发布一个二手房参考价格，是以往变被动为主动，引导市场价格向官方认可的价格靠拢。这是出发点所在。

以上内容参考：和讯网-深圳推出二手房指导价，步子太大，容易扯着蛋

以上内容参考：凤凰网-深圳二手房新政24小时：一夜之间，楼市变天